Cosa si intende per “miglioramento” nell’ambito del rapporto di locazione?

Il miglioramento consiste nella sostituzione di un elemento della cosa locata o nella sua manutenzione; tale intervento determina un aumento di valore del bene senza alterare la sua struttura o la sua destinazione.

La dottrina ha rilevato che l’ammodernamento dei servizi igienici, degli impianti elettrici nonché la sostituzione degli infissi ha natura di miglioramento ex art. 1592 c.c..

Sul punto così testualmente il Tabet: “costituisce miglioramento l'attività materiale che, a differenza dell'addizione – mera aggiunta materiale –, si sostanzia in un'attività diretta a sostituire una parte della cosa con altra migliore”.

Il miglioramento, inoltre, deve formare un tutt’uno con la cosa; non può essere separabile poiché, in tal caso, lo stesso consisterebbe in un’addizione.

Ai sensi dell’art. 1592 c.c. il conduttore non ha diritto ad indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata; se vi è stato il consenso del locatore quest’ultimo è comunque tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa ed il valore del risultato utile al momento della riconsegna. Il consenso del locatore deve essere manifestato in modo inequivocabile non essendo sufficiente la mera tolleranza.

[Avvocato Giorgio Lovato]